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Die Immobilien-Familienstiftung gewinnt zunehmend an Bedeutung für Familien, die ihr Immobilienvermögen langfristig erhalten, steuerlich optimieren und vor äußeren Zugriffen schützen möchten. Doch welche steuerlichen Vorteile bietet sie? Welche Herausforderungen gibt es? Und für wen ist diese Form der Vermögensverwaltung besonders interessant? In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Aspekte.
Was ist eine Familienstiftung?
Eine Immobilien-Familienstiftung ist eine privatnützige Stiftung, die hauptsächlich oder ausschließlich Immobilien besitzt. Im Gegensatz zu einer gemeinnützigen Stiftung verfolgt sie keine wohltätigen Zwecke, sondern dient der langfristigen Verwaltung und Sicherung des Vermögens innerhalb der Familie. Die Erträge aus Mieteinnahmen oder Veräußerungsgewinnen können an die Begünstigten – die sogenannten Destinatäre – ausgeschüttet werden.
Steuerliche Aspekte bei der Errichtung einer Immobilien-Familienstiftung
Bei der Gründung einer Immobilien-Familienstiftung spielen steuerliche Überlegungen eine zentrale Rolle. Sowohl bei der Errichtung als auch im laufenden Betrieb und bei späteren Zuwendungen sind verschiedene Steuerarten zu beachten. Im Folgenden ein Überblick über die wichtigsten steuerlichen Aspekte:
1. Erbschaft- und Schenkungsteuer bei der Stiftungserrichtung
Die Übertragung von Immobilien in eine Stiftung unterliegt grundsätzlich der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Dabei ist entscheidend, welche Steuerklasse für die Übertragung maßgeblich ist – denn sie beeinflusst sowohl den anzuwendenden Steuersatz als auch die Höhe des Freibetrags.
- Steuerklasse I: Wenn ausschließlich die eigenen Kinder als Destinatäre der Stiftung vorgesehen sind, greift Steuerklasse I. In diesem Fall steht pro Kind ein Freibetrag von 400.000 € zur Verfügung.
- Steuerklasse II oder III: Sind hingegen weiter entfernte Verwandte oder beispielsweise Urenkel begünstigt, verringert sich der Freibetrag deutlich – auf 100.000 € oder im Fall von Steuerklasse III sogar nur 20.000 €.
- Nachträgliche Zustiftungen: Werden Immobilien oder andere Vermögenswerte erst nachträglich in die Stiftung eingebracht, gilt für diese Vorgänge in der Regel Steuerklasse III – unabhängig von der verwandtschaftlichen Beziehung. Hier steht nur ein Freibetrag von 20.000 € zur Verfügung, was die steuerliche Belastung deutlich erhöht.
2. Erbersatzsteuer: Die 30-Jahres-Besteuerung
Da eine Stiftung nicht stirbt, entfällt ein klassischer Erbfall. Dennoch wird die sogenannte Erbersatzsteuer fällig: Alle 30 Jahre wird eine fiktive Erbschaftsteuer erhoben, um den dauerhaften Vermögensverbleib in der Stiftung steuerlich zu erfassen.
Ein Vorteil dabei: Der Zeitpunkt dieser Steuerbelastung ist planbar. Das eröffnet die Möglichkeit, frühzeitig eine gezielte Steuerstrategie zu entwickeln.
- Freibetrag: Die Berechnung erfolgt unter Anwendung der Steuerklasse I mit einem Freibetrag von 800.000 €, was dem Freibetrag von zwei Kindern entspricht.
Die Steuerlast orientiert sich an der regulären Erbschaftsteuer und sollte daher in der langfristigen Finanzplanung einer Stiftung berücksichtigt werden.
3. Laufende Besteuerung: Vergleich zwischen Stiftung und Immobilien-GmbH
Im laufenden Betrieb kann eine Immobilien-Familienstiftung gegenüber anderen Rechtsformen steuerliche Vorteile bieten:
- Mieteinnahmen: Die Stiftung zahlt lediglich 15,825 % Körperschaftsteuer auf Mieterträge. Im Vergleich dazu können Privatpersonen mit bis zu 45 % Einkommensteuer belastet werden – ein erheblicher Unterschied.
- Veräußerungsgewinne: Veräußert die Stiftung eine Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, bleibt der Gewinn steuerfrei. Bei einer Immobilien-GmbH fällt selbst nach vielen Jahren noch Körperschaft- und Gewerbesteuer auf den Veräußerungsgewinn an.
4. Grunderwerbsteuer sparen bei Immobilienübertragung
Ein weiterer steuerlicher Vorteil ergibt sich bei der Grunderwerbsteuer: Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Übertragung von Immobilien auf die Stiftung grunderwerbsteuerfrei erfolgen – insbesondere dann, wenn die Übertragung im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft stattfindet (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Das macht die Stiftung auch aus grunderwerbsteuerlicher Sicht zu einer interessanten Gestaltungsoption für die Vermögensnachfolge.
Schutzmechanismen: Warum eine Familienstiftung Sinn macht
Schutz vor externen Risiken
Die Immobilien-Familienstiftung bietet nicht nur steuerliche Vorteile, sondern auch erheblichen Schutz vor externen Risiken:
- Gläubigerschutz: Da Destinatäre keine direkten Anteile an der Stiftung besitzen, sind Immobilien nicht pfändbar.
- Schutz bei Scheidung: Schwiegerkinder können keinen Anspruch auf das Stiftungsvermögen geltend machen.
- Erbstreitigkeiten vermeiden: Eine kluge Satzungsgestaltung kann Streit zwischen Erben verhindern und Pflichtteilsansprüche minimieren.
Fazit
Lohnt sich eine Immobilien-Familienstiftung?
Die Immobilien-Familienstiftung ist ein attraktives Instrument für Familien, die ihr Vermögen langfristig bewahren und steuerlich optimieren möchten. Besonders für Immobilienbesitzer mit großem Bestand kann sie sinnvoll sein, da sie eine günstige Besteuerung der Mieterträge ermöglicht und Veräußerungsgewinne nach zehn Jahren steuerfrei bleiben.
Allerdings sollte die Erbersatzsteuer nach 30 Jahren nicht unterschätzt werden. Ebenso gibt es alternative Gestaltungen – etwa Schenkungen alle zehn Jahre an Kinder –, die steuerlich günstiger sein können.
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